🏘️ Calculadora de Rentabilidad Inmobiliaria

Calcula el ROI, yield bruto y neto, flujo de caja mensual y payback de cualquier inversión inmobiliaria. Incluye todos los gastos, hipoteca e impuestos.

🏠 Precio de compra
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🏦 Financiación (opcional)
💰 Ingresos del alquiler
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📋 Gastos anuales
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🧾 Impuestos
📈 Revalorización y horizonte
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Valoración
⭐ Buena inversión
Inversión total
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IRPF
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Flujo neto
Gastos
IRPF
Hipoteca
Cuenta de resultados mensual
Comparativa anual
Proyección patrimonial

Claves para analizar una inversión inmobiliaria

📊

Yield bruto vs neto

El yield bruto (renta anual / precio) es el punto de partida, pero el neto —descontando IBI, comunidad, seguro, mantenimiento e IRPF— es el que realmente importa. Un yield bruto del 6% puede ser un neto del 3,5%.

💧

Flujo de caja positivo

Si financias con hipoteca, el flujo de caja mensual (alquiler − cuota − gastos) debe ser positivo o cercano a cero. Un flujo negativo significa que pagas de tu bolsillo cada mes.

⚖️

Reducción IRPF del 60%

Si alquilas como vivienda habitual del inquilino, puedes aplicar una reducción del 60% sobre el rendimiento neto en el IRPF, mejorando considerablemente la rentabilidad fiscal.

🎯

La regla del 1%

Una regla rápida: el alquiler mensual debería ser al menos el 1% del precio de compra. Para 150.000 € el alquiler óptimo sería ≥ 1.500 €/mes. En España los ratios suelen ser menores.

¿Cómo calcular la rentabilidad de un piso de alquiler?

La rentabilidad bruta se calcula dividiendo la renta anual entre el precio total de compra incluyendo impuestos y gastos. Ej: 9.600 € de renta / 216.000 € = 4,44% de yield bruto.

La rentabilidad neta descuenta todos los gastos operativos anuales y el IRPF. Es el indicador más realista: un yield bruto del 5% puede ser un neto del 3-3,5% tras impuestos.

Una inversión inmobiliaria se considera excelente si supera el 6% neto, buena entre 4-6%, justa entre 2-4% y poco interesante por debajo del 2%. El cash-on-cash es especialmente relevante cuando se financia con hipoteca.